Sesiune

Examenele din sesiune au fost programate la seria noastra dupa cum urmeaza:

MACROECONOMIE - Luni, 25 mai 2009, Amfiteatrul I, ora 13:30

MARKETING - Vineri, 29 mai 2009, sala 2103, ora 10:30

STATISTICA - Marti, 2 iunie 2009, sala 2101, ora 13:30

ECONOMIE EUROPEANA - Sambata, 6 iunie 2009, sala 2103, ora 10:30

Idei de afaceri, management, marketing, drept, contabilitate

Taguri: contabilitate, idei de afaceri, drept, facultate, idei de afaceri, management, marketing, criza economica, criza financiara

De azi incolo imi voi axa toate eforturile scriitoricesti pentru a-ti prezenta, sper eu, zilnic, informatii utile despre idei de afaceri, management, marketing, drept, contabilitate, si nu ma voi rezuma numai la acestea. Incer o noua abordare, una, ce sper sa-mi aduca un nou val de cititori interesati de acest subiect, si nu in ultimul rand, un numar mai mare de vizitatori in cadrul acestui blog, www.7teen8teen.blogspot.com. Desi publicul tinta al acestui blog, s-a rezumat la inceput doar la studenti, azi pot spune ca prin aceasta noua abordare, doresc sa aduc si cititori din cadrul, legislativ-juridic, din lumea business-ului, aici intrad atat cei interesati de management, cat si de marketing.

 

Pentru cei care, inca, se afla pe bancile facultatii subiectele abordate le vor aduce beneficii atat in facultate, cat si dupa. Perioada ce va urma, nu este tocmai una roz. Cu totii ati auzit de criza financiara, criza economica si criza imobiliara. Aceasta perioada, negra, va imparti intreaga lume, in invingatori si in invinsi. Acum, este perioada in care unii pierd mult si altii castiga enorm.

 

Tu de ce parte vrei sa fi?

 

Daca te intrebi care este perioada ideala pentru business, atunci trebuie sa stii ca oficial, pentru omul obisnuit, perioada crizei este un dezastru, insa neoficial, pentru cei ce au al 6-lea simt (instinct de afacerist) aceasta criza nici ca putea sa fie mai bine venita. Oamenii de-a lungul timpului au profitat de razboaie, dezastre si crize economice, pentru a-si mari investitiile sau pentru a da nastere unor noi afaceri, de cele mai multe ori, revolutionare. Nu ne afla in perioada razboaielor, nici in cea a dezastrelor naturale, ci ne afla in mijloc schimbarii polului de putere, financiar si militar, cunoscut si sub denumirea de criza financiara, criza imobiliara si criza economica.

Spun ca nu e cazul sa-ti pui mana in cap si sa disperi pentru ca nu este cazul, daca ai ochi si urechi, atunci fa bine si vezi ce altii nu pot sa vada, si asculta, ce altii nu sunt in stare sa auda.

 

 Aici, este o problema si de vointa.

 

Pentru ca la urma urmii nu pot sa-ti ofer pe tava, gata facuta, o afacere, in schimb pot sa te invat cum sa o faci, la ce sa fi atent.

Nu pot sa te atentionez asupra investitiilor in care merita investit timp si bani, in schimb pot sa-ti arat calea, pot sa-ti arat repere.

Nu pot sa te invat dansul financiar, dar pot sa-ti arat pasii.

Daca ai inteles pana acum, atunci nu vad vreo problema mai departe, cand vom trece la fapte.

 

La fel cum in faculatate am invatat ca este necesar pentru succesul tau profesional, cat si financiar, sa te specializezi pe un anumit domeniu, in viata reala am aceasi mentalitate.

 Daca iti doresti sa ai success, spre exemplu in imobiliare atunci pleaca urechea la tot ceea ce este legat de acest domeniu. Nu te apuca sa inveti cum merge bursa, in timp ce tranzactionezi apartamente, pentru ca este enorm de mult de inteles, exersat si aplicat in fiecare domeniu, fie el, imobiliar, managerial, fiscal, juridic, etc. Avand in vedere ca pornesti de la zero, ai marele avantaj ca poti sa-ti alegi calea cea mai potrivita pentru tine.

 

Nu exista idei de afaceri perfecte, ci oameni care aspira in domeniul acesta la perfectiune.

Nu exista sisteme care sa functioneze mereu, sisteme ce dau randament pentru o anumita perioada de timp.

Nu exista legi perfecte, pentru ca atat timpul, cat si oamenii se schimba.

Nu exista metode si strategii de marketing batute in cuie, ci timpul, locul si publicul potrivit.

Nu exista oameni predestinati sa fie bogati, ci oameni care-si doresc sa-si depaseasca starea de mediocritate.

 

Cu cat iti dai seama mai repede de aceste adevararuri cu atat mai bine vei progresa. Vinovati de starea noastra financiara precara suntem noi. Soarta noastra nu se afla in mainile lui Dumnezeu cum multi tind sa imbratiseze aceasta idee preconceputa. Noi suntem proprii nostri stapanii ai mintii, corpului si sufletului nostru. Noi suntem vinovati de piedicile pe care ni se invesc in cale, si tot noi suntem vinovati pentru ca nu vrem sa trecem peste ele. Nu exista ziduri, ci o minte care le creeaza. Creativitatea si inteligenta umana nu au graniti. Per total, nimic nu e imposibil.

 

Ca un exercitiu pe care ti-l propun pana la urmatoarea mea postare: Daca iti doresti sa fi bogat, iti sugerez sa te simti deja bogat. Stiu ca suna ciudat! Si parca deja te vad ca dai ochii peste cap si zici: Uite si la asta ce prostii debiteaza! Nu ma intelege gresit, a te simti bogat nu inseamna sa te duci la casino si sa-ti consumi toti banii la ruleta, sau sa te duci la banca si sa-ti faci un credit. Totul porneste de la felul cum gandim si percem lucrurile in jurul nostru. Adica? ma intrebi insistent. Adica, inceteaza sa mai ai griji. Gandeste-te ca e doar o problema de timp pana cand se va materializa bogatia ta. Nu am crezut, o buna perioada de timp, aceasta tehnica de gandire. Desi initiatorul acestei idei, a fost chiar tatal meu, si nu un bogatasi care s-a apucat de scris carti despre Cum a castigat primul sau milion de dolari si alte baliverne de genul aceasta. Avand in vedere ca tatal meu a fost mereu o persoana echilibrata si cu o gandire pozitiva, mi-a injectat mereu in minte aceste idei pe care el deja le experimentase de-a lungul vietii sale. Norocul pe care il am din punctul asta de vedere este ca nu trebuie sa mai pierd timpul pe care el l-a pierdut pentru a elabora ''teorema gandirii pozitive". Desigur nu el a fost creatorul ideii, insa el mi-a fost mentor si mi-a impartasit aceasta idee.

 

Eu am incercat aceasta abordare pozitiva a mentalului in cafenea. Da, ai citit bine! In cafenea. Daca esti student, atunci stii cum sta treaba, cu timpul petrecut intr-o cafenea. Hai sa fim seriosi, sunt sigur ca petreci 1/4 din timpul saptamanii intr-o cafenea/ceainarie, cu prietenii, cu iubita si chiar singur in timpul unei "ferestre". Si avand in vedere ca iti si imi petrec atata timp in cafea iti propun sa experimentezi cu o cafea, aceasta gandire pozitiva. Daca nu bei cafea poti sa incerci cu ceai sau cu ce vrei tu, nu conteaza ceea va curge pe gat. Gandeste-te la ceva trist, ceva ce candava te-a suparat rau de tot in trecut. In timpul asta bea cafeaua, ceaiul sau ce consumi si incearca sa memorezi gustul. Daca nu ma insel, nu iti va placea. Acum, a doua zi du-te la aceasi cafenea si comanda acelasi lucru ca si ziua precedenta si de data asta gandeste-te la lucruri care te fac sa te simti bine, care iti bucura sufletul, amitiri placute, dorinte sau vise, ceva ce sa-ti creeze o stare per total placuta. Si iti vei da seama ca insasi cafeaua sau ceaiul au un gust diferit, in sensul ca ceea ce ai consumat atunci cand ai gandit pozitiv a avut un gust mult mai bun decat ceea ce ai baut atunci cand ai fost pesimist. Nu exista sa nu mearga acest test. Am incercat-o de atatea ori si indiferent de cat zahar sau lapte puneam in cafea nu ii schimba gustul aparent deplorabil atunci cand exersam mentalitatea negativista.

 

 O gandire pozitiva iti aduce, net mai multe avantaje decat una negativista. Insa nu tinde sa exagerezi cu o gandire pozitiva de genul ca vei da peste o valiza plina cu bani, pentru ca probabil nu ti se va materializa, in schimb vei avea parte de alte bucurii financiare pe care in mod sigur nu le vei observa pentru ca atentia ta este axata pe valiza cu bani inexistenta.

 

Va rog, care vreti si aveti timp, postati un comentariu in care sa-mi spuneti daca am sau nu dreptate la capitolul gandire pozitiva/ optimism.

Si pentru cei care au trecut deja peste aceasta faza si stiu despre ce e vorba va recomand cativa autori de carti care sper eu va vor schimba modul de gandire, bineinteles autori de carti despre afaceri.

 

Tata bogat, tata sarac, de Robert T. Kiosaky a fost prima mea carte de afaceri citita. Mi-a schimbat cu totul felul de gandire. O gasiti, cred, la editura Curtea Veche, dar puteti sa faceti un efor si sa o cautati si la alte edituri daca pretul nu va place.

Milionar la minut, de Mark Victor Hansen, Robert G.Allen, mi-a placut foarte mult, o gasiti la editura Amaltea. Si tot la aceasi editura o carte interesanta, dar nu pot spune ca m-a dat pe spate este cea scrisa de Bill Gates, numita Afaceri cu viteza gandului. (eu o consider mediocra).

Iar una din cele mai bizare titluri pe care le-am vazut, infatisand adevaratul sens al puterii corporatiilor este Evanghelia dup McDonald’s de Derek Tidball de la Aquaforte.

 

De asemnea, va sugerez sa vedeti si alte carti de afaceri, dar nu de specialitate, pentru ca inca nu este cazul, pe urmatoarele web-site-uri:

www.rs.ro; www.onlinelibrarie.ro; www.cartideafaceri.ro; sunt site-uri la care am lucrat din punct de vedere al marketing-ului si daca pot sa ma laud, sunt multumit de munca mea :)) si pe langa asta cartile care sunt prezentate pe site sunt sadisfacatoare spre foarte bune, pentru nivelul tau actual. Fereste-te daca esti novice de cartile de specialitate, gen cele de tip Consilier, care au si pretul pe masura. Consider ca nu este cazul sa te bag in chestii complicate din moment ce nu esti inca pregatit din punct de vedere "spiritual", si mentalitatea ta nu este inca formata.

 

Ahh da! Nici ca sa faci bani nu scapi de citit, asa ca pune mana si citeste! :))

 

Daca esti student vei observa ca aproape nu exista nicio legatura intre ceea ce vei citi si ceea ce vei invata la facultate. Am ajuns la concluzia ca sistemul de invatamant de tip facultativ de multe ori o "ia pe aratura cu materia" si creeaza o varza totala in capul studentului. Abia astept cursurile si seminariile de marketing pe care le voi avea semestrul viitor, pentru ca acest subiect il stapanesc bine de tot in "viata reala" si vreau sa vad daca corespunde si cu ce voi urma sa invat la aceasta materie.

 

Dreptul Afacerilor: Contractul de vanzare-cumparare

CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE

Notiunea si caracterele juridice ale contractului

de vanzare-cumparare

Art. 1294 C. civ. defineste vanzarea ca fiind “o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul lui.”

Contractul de vanzare-cumparare este acel contract in baza caruia o persoana, numita vanzator, transfera si garanteaza altei persoane, numita cumparator, dreptul sau de proprietate asupra unui bun sau alt drept real ori drept de creanta, sau dreptul asupra unei universalitati juridice, cumparatorul obligandu-se in schimb a plati vanzatorului o suma de bani, numita pret.

Contractul de vanzare-cumparare nu poate avea ca obiect drepturi personale nepatrimoniale si nici dreptruri patrimoniale care su caracter strict personal, precum nici alte drepturi prevazute de lege ori rezultate din acte unilaterale sau convenite prin contracte intuitu personae.

 

 

Caracterele juridice ale contractului de vanzare-cumparare

 

 

Din definitia data contractului de vanzare-cumparare rejulta caracterele juridice ale acestuia, si anume: este un contract consensual, bilateral (sinalagmatic), cu titlu oneros, comutativ si translativ de propriatate.

a)    consensual - deoarece se incheie valabil prin simplul consimtamant

al partilor (solo consensu). Acest lucru este prevazut expres de art. 1295 alin. 1 C. civ., conform caruia “vinderea este perfecta… indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului…”

         De la principiul consensualismului exista insa unele exceptii prevazute expres de lege, situatii cand contractul de vanzare-cumparare, pentru a fi valid, trebuie sa indeplineasca solemnitatea ceruta de aceasta. Aceste cazuri, cand vanzarea-cumpararea este solemna, sunt strict si limitativ prevazute de lege.

         O prima exceptie de le principiul consensualismului este continuta de art. 2 alin.1 din Legea nr. 54/1998 privind circul;atia juridica a terenurilo. “Terenurile situate in intravilan si extravilan pot fi instrainate si dobandite, prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica”. Nerespectarea cerintei instituite de lege se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare (art. 14 alin. 1 din Legea nr. 54/1998).

Contractul este valabil numai cu respectarea formelor cerute de lege in cazul vanzarii silite, cand aceasta trebuie sa fie facuta ad validitatem prin licitatie publica.

b)    Contractu de vanzare-cumparare este un contract sinalagmatic

(bilateral) deoarece prin incheierea sa da nastere la obligatii recipropce intre partile contractante. Astfel, vanzatorul are obligatia sa predea lucrul vadut si la-l garanteze pe cumparator contra evictiunii si pentru viciile ascunse ale bunului vandut, iar cumparatorul are obligatia sa plateasca pretul convenit si sa preea lucrul. Rezulta ca obligatia fiecarei parti iai are cauza juridica in obigatia celeilalte.

c)     Contractul de vanzare-cumparare este prin esenta sa un contract cu

titlu oneros, deoarece ambele parti urmaresc anumite interese patrimoniale, adica primire unui echivalent ( contraprestatie) in schimbul prestatiei la care se obliga. Astfel, vanzatorul urmareste sa primeasca pretul caontra echivalent al prestatiei sale, iar cumparatorul uramreste sa primeasca bunul cumparat in schimbul pretului convenit.

d)    Contractu de vanzare-cumparare este un contract comutativ,

deoarece esistenta si intinderea drepturilor si obligatiilor reciproce sunt cunoscute de parti la incheierea contractului si nu depind, ca in cazul contractelo aleatorii, de un eveniment viitor si incer, care ar face sa existe sanse de canstig si pierdere pentru oricare din partile contractante.

e)     Contractu de vanzare-cumparare este un contract translativ de

proprietate. In principui, orice contract are ca efect nasterea de drepturi si obligatii in sarcina partilor daca este vorba de contracte sinalagmatice, sau doar a uneia dintre parti, in contractele unilaterare.

         Cat priveste transmiterea dreptului de proprietate sau al altui drept (real sau de creanta), aceasta prezinta un aspect particular al contractului de vanzare cumparare. Deosebit de generarea de drepturi pentru vanzator si cumparator, se produce si u efect exceptional constand in transmiterea unui drept, astfel incat incheiere contractului are drept consecinta transmiterea dreptului de proprieteate si a riscurilor de la vanzator la cumparator, daca sunt intrunite cumulativ urmatoarele conditii:

1.     Vanzatorul trebuie sa fie proprietaruol bunului vadut cu exceptia vanzarii

lucrului celuilalt – iar contractu valabil incheiat.

2.     Obiectul contractului trebuie sa fie format numai din bunuri determinate

individual deoarece in cazul bunurilor determinate generic transferul proprietatii nu poate avea loc in momentul incheierii contractului, intrucat nu se cunosc bunurile care urmeaza a fi efectiv dobandite de cumparator. In situatia bunurilor determinate generic efectul translativ se produce numai in momentul individualizarii lor, operatiunea care se face, de regula, prin predarea lucrului vandut cumparatorului.

In cazul bunurilor viitoare, efectul translativ se produce, in general, la o alta data decat a cea incheierii contractului.

3.     Este necesar ca partile sa nu fi inmanat transferul proprietatii a dreptului

real ori de creanta printr-o clauza speciala, pana la predarea bunului sau la implinirea unui termen sau a unei conditii. Asemenea clauze sunt permise si pot fi inserate in contract, intruncat regula stabilita in art. 1295 alin. 1 C. civ. nu este imperativa, ci supletiva putand fii inlaturata chiar daca lucrul vandut este individual determinat.

         Astfel, partile contractante pot conveni prin “pactul reservati dominii” ca proprietatea sa se transfere de la vanzator la cumparator doar la data achitarii integrale a pretului, pana la indelinirea aceste conditii suspensive vanzatorul ramanand proprietar asunpra bunului care formeaza obiectul vanzarii.

4.     In legatura cu publicitatea dobandirii drepturilor reale imobiliare, trebuie

aratat ca aceasta isi gaseste reglementarea in art. 1295 alin. 2 C. civ., in Legea notarilor publici si activitatii notariale nr. 36/1995 si indeosebi in Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996.

In ipoteza in care mai multe persoane si-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar inscriere nu s-a facut, cel din urma indreptatit va pute cere birolui de carce funciare a judecatoriei inscrierea dobandirilor succesive odata cu a cea a dreptului sau, cu conditia de a face dovada prin inscrisur originale a tuturor actelor juridice pe care se intemeiaza inscrierile.

Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terti fara inscriere in cartea funciara, cand provin din vanzare silita sunt dobandite prin efectul legii sau prin hotarare judecatoreasca.

Referindu-ne la bunurile mobile mentionam ca nu exista un sistem de publicitate posesia lor constitind cel mai bun sistem de publicitate a propriatatii. Astfel daca vanzatorul a vandut bunul mobil la mai multi cumparatori, potrivit legii va produce efecte, fiind valabil, contractul de vanzare-cumparare incheiat cu cumparatorul care a intrat primul si de buna-credinta in posesia bunului mobil respectiv, chiar daca acesta a cumparat ulterior altuia.

 

 

 

Dreptul de preemtiune

Dreptul de preemptiune. In cazul in care proprietarul unui teren agricol din extravilan intentioneaza sa-l vanda, legea confera un drept preferential de cumparare la pret egal (drept de preemptiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasului (art.5-11 din L.nr.54/1998).

1. Natura juridica. Spre deosebire de pactul de preferinta - care are natura contractuala intrucat dreptul prioritar la cumparare al beneficiarului  pactului se naste pe baza consimtamantului dintre parti - dreptul de preemptiune are natura legala, fiind instituit printr-o norma imperativa; vointa proprietarului-vanzator nu are nici un rol in nasterea si exercitarea dreptului de catre titularul lui. In masura in care s-a hotarat sa vanda terenul trebuie sa respecte dreptul de preemptiune sub sanctiunea prevazuta de lege.

In sfarsit, asemanator drepturilor reale, dreptul de preemptiune - fiind un drept absolut - este opozabil erga omnes: deci daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credinta a tertului cumparator si chiar daca acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferinta sau ar avea dreptul la retractul litigios. In conflictul dintre diferitele drepturi de preferinta prioritate are dreptul de preemptiune.

2. Domeniul si conditiile de aplicare ale dreptului de preemptiune se determina in functie de bunul care formeaza obiectul lui, de actul juridic care urmeaza sa fie incheiat si de dreptul care se instraineaza pe baza contractului proiectat.

-Dreptul de preemptiune are ca obiect numai terenurile agricole (de exemplu, terenuri arabile, pasuni, fanete, vii etc.) situate in extravilan. Daca terenul nu este agricol (de pilda, padure) sau, fiind agricol, este situat in intravilan (inauntrul vetrei localitatii), dreptul de preemptiune nu exista. Dupa cum am vazut, textele in materie sunt de stricta interpretare si domeniul lor de aplicare nu ar putea fi extins, prin analogie, la alte ipoteze.

-Dreptul de preemptiune este prevazut de lege numai daca instrainarea se face "prin vanzare" (art.5). Intrucat vanzarea se face cu titlu oneros si comutativ, pentru o suma de bani platibila cu titlu de pret, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut daca instrainarea se face fie cu titlu gratuit (de exemplu, donatie), fie cu caracter aleatoriu (de exemplu, contract de intretinere sau de renta viagera), fie prin contractul de schimb, chiar si cu sulta.

-A treia conditie de aplicabilitate a dreptului de preemptiune se refera la dreptul care se instraineaza: actul juridic proiectat trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului. Intr-adevar, notiunea si, respectiv, expresia de ''instrainare prin vanzare" vizeaza transmiterea proprietatii, iar nu si dezmembramintele ei (de exemplu, dreptul de uzufruct) sau folosinta terenului (arendarea).

In schimb, in cazul in care se instraineaza proprietatea, dreptul de preemptiune trebuie sa fie respectat, chiar daca se transmite numai nuda proprietate si indiferent de persoana titularului dreptului de uzufruct (o terta persoana sau proprietarul-vanzator care isi rezerva acest drept). Evident, daca titularul dreptului de preemptiune intelege sa-l exercite, va fi obligat sa respecte drepturile reale ca orice dobanditor al dreptului de proprietate dezmembrat (sau grevat).

3. Titularii dreptului de preemptiune sunt: coproprietarii terenului agricol (daca unul - unii - dintre ei se hotaraste sa vanda cota-parte din dreptul de proprietate) , proprietarii vecini (prin aceasta intelegandu-se proprietarii terenurilor agricole invecinate cu terenul agricol care se vinde) si arendasul, in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate.

Precizam ca, spre deosebire de reglementarea anterioara (Legea nr. 18/1991), potrivit noii reglementari (Legea nr.54/1998) statul - in aceasta calitate - nu mai are drept de preemptiune in cazul vanzarii terenurilor agricole extravilane. Statul are drept de preemptiune numai daca este coproprietar sau daca este proprietarul terenului agricol invecinat cu terenul agricol care se vinde (problema calitatii de arendas nu se pune). Daca au calitatea prevazuta de lege (art.5 din L.nr.54/1998) statul, precum si unitatile administrativ-teritoriale sau societatile cu capital integral sau majoritar de stat vor avea drept de preemptiune, legea nefacand vreo distinctie in aceasta privinta, iar ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. Solutia se impune si in lumina art.41 alin.2 din Constitutie, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata.

Precizam, de asemenea, ca - spre deosebire de reglementarea anterioara a materiei analizate (Legea nr. 18/1991) - in noua reglementare nu se prevede (in orice caz nu se prevede in terminis) o ordine de preferinta intre titularii dreptului de preemptiune, astfel incat - daca mai multi titulari si exercita dreptul de preemptiune - "vanzatorul are dreptul de a alege pe unul dintre ofertanti" (art.8 din Legea nr.54/1998).

Potrivit unei alte opinii, vanzatorul are libertatea de alegere numai intre titularii din aceeasi categorie (art.8 folosind termenul de "categorie" la singular); in caz contrar, enumerarea titularilor din art.5 (coproprietari, vecini si arendasi) statorniceste rangul lor.

Intrucat prin noua reglementare s-a renuntat la consacrarea expresa a unei ordini de prioritate, nu excludem posibilitatea optiunii intre titularii din categorii diferite (de ex., incheierea contractului cu arendasul, desi proprietarul vecin a oferit si el acelasi pret). Cat timp contractul s-a incheiat cu un titular al dreptului de preemptiune, nu mai poate fi aplicata sanctiunea prevazuta (de art. 14 din Legea nr.54/1998) "pentru nerespectarea dispozitiilor art.5".

Nu excludem nici posibilitatea incheierii contractului de vanzare-cumparare cu mai multi titulari ai dreptului de preemptiune ofertanti, daca toti sunt de acord in acest sens (de ex., mai multi coproprietari ai terenului agricol in cauza). Este adevarat ca textul prevede dreptul vanzatorului de a alege "pe unul dintre ofertanti", dar "unul" nu are semnificatie de numeral, ci aceea de articol nehotarat.

In sfarsit, observam ca alegerea vanzatorului intre ofertautii titulari ai dreptului de preemptiune este libera, neconditionata de lege. Prin urmare, el poate face alegerea luand in considerare si criterii subiective, de exemplu, sa-l aleaga pe arendas, desi proprietarul terenului invecinat ofera un pret mai mare sau conditii de plata a pretului mai avantajoase. Numai optiunea in favoarea unui cumparator care nu este titular al dreptului de preemptiune deschide calea actiunii in anulare, daca vreun titular a oferit un pret cel putin egal.

4. Modul de exercitare a dreptului de preemptiune. In scopul exercitarii dreptului de preemptiune, "vanzatorul va inregistra oferta de vanzare a terenului agricol situat in extravilan la consiliul local in raza caruia este situat terenul. In aceeasi zi, secretarul unitatii administrativ-teritoriale va afisa oferta, sub semnatura si cu aplicarea stampilei, la sediul primariei. Oferta va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, suprafata si categoria de folosinta, precum si locul unde este situat terenul" (art.6 din Legea nr.54/1998)2

Ca natura juridica - contrar textului expres al legii - "oferta" vanzatorului este o simpla declaratie de intentii, iar nu oferta de a contracta (in sens juridic) deoarece - potrivit unei reguli elementare de drept - oferta de a contracta trebuie sa cuprinda toate elementele necesare pentru incheierea contractului prin simpla acceptare. Or, din "oferta" vanzatorului lipseste unul din elementele esentiale ale vanzarii, si anume pretul cerut, care urmeaza sa fie "oferit" abia de titularul care intelege sa-si exercite dreptul de preemptiune (art.7 si 9 din Legea nr.54/1998). in consecinta, declaratia vanzatorului inregistrata la consiliul local nu produce efectele unei oferte de vanzare-cumparare, putand servi numai ca temei pentru eliberarea actului necesar vanzatorului la autentificarea contractului de vanzare-cumparare de catre notarul public, act care poate fi eliberat dupa 45 de zile de la data afisarii "ofertei" vanzatorului (art.11). insa vanzatorul poate revoca "oferta" si inainte de expirarea acestei perioade (oricand), numai ca, in acest caz, secretarul unitatii administrativ-teritoriale nu va putea elibera actul necesar pentru autentificarea contractului de vanzare-cumparare. In orice caz, vanzatorul poate reveni asupra intentiei de vanzare si prin neacceptarea pretului oferit de catre titularii dreptului de preemptiune (pret "neconvenabil" potrivit art. 9 din Legea nr. 54/1998). Numai daca vanzatorul a prevazut in oferta de vanzare si pretul cerut (desi art.6 nu prevede acest element), prin derogare de la prevederile art.37 alin.1 C.com., ea devine irevocabila in cadrul termenului de 45 de zile prevazut in art.7 . Potrivit acestui articol, din momentul afisarii "ofertei" de vanzare, titularii dreptului de preemptiune au la dispozitie 45 de zile pentru exercitarea acestuia.

In general, daca vanzatorul se prezinta la biroul notarial cu un cumparator care dovedeste ca este titular al dreptului de preemptiune (de exemplu, arendasul prezinta dovada inregistrarii contractului de arendare la consiliul local potrivit Legii arendarii nr. 16/1994 modificata si completa prin Legea nr.65/1998) contractul de vanzare-cumparare a terenului agricol din extravilan poate fi autentificat si va fi perfect valabil in raport de prevederile legale referitoare la dreptul de preemptiune.

5. Efectele acceptarii. Prin acceptare ofertei de cumparare de catre vanzator (sau a contraofertei de vanzare de catre titularul dreptului de preemptiune), potrivit dreptului comun intre parti s-a incheiat un contract, oferta devenind irevocabila. Se pune insa intrebarea, ce contract este incheiat: contractul de vanzare-cumparare a terenului sau numai un antecontract de vanzare-cumparare? Problema se pune intrucat terenurile pot fi instrainate si dobandite "prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica" (art.2 alin.1 din Legea nr.54/1998).

Daca forma autentica ar fi prevazuta de lege numai ad probationem, contractul incheiat cu titularul dreptului de preemptiune ar fi de vanzare-cumparare. Dar fiindca forma autentica este prevazuta ad validitatem, actul incheiat urmeaza sa fie calificat antecontract, urmand ca partile sa se prezinte la notar pentru autentificare (si sa efectueze publicitatea imobiliara, dupa plata taxelor fiscale).

6. Sanctiuni. instrainarea terenului cu incalcarea dreptului de preemptiune (neinregistrarea "ofertei" de vanzare la consiliul local, vanzarea terenului inainte de expirarea termenului prevazut pentru exercitarea dreptului sau la pret inferior - nesimulat - fata de cel prevazut in oferta comunicata etc.) se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului incheiat (art. 14 din Legea nr.54/1998), anularea putand fi ceruta potrivit dreptului comun in materie, dar - tinand seama de opozabilitatea erga omnes a dreptului de preemptiune - indiferent de persoana ori de buna sau reaua-credinta a cumparatorului si cu toate ca titularul dreptului de preemptiune nu este parte in contractul a carui anulare se cere.

In cazul in care vanzarea s-a facut prin simulatie (de exemplu, donatie, contract de intretinere, de arendare, pret declarat mai mare decat cel platit in realitate), persoanele interesate pot intenta actiunea in declararea simulatiei - potrivit dreptului comun -, dublata de actiunea in anulare a vanzarii-cumpararii (contract secret) incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune. Termenul de prescriptie (de 3 ani) curge de la data cand cel indreptatit a cunoscut sau trebuia sa cunoasca incheierea contractului de vanzare-cumparare cu nerespectarea dreptului de preemptiune (si a simulatiei, daca este cazul) .

Daca s-a obtinut anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat cu incalcarea dreptului de preemptiune, terenul reintra - cu efect retroactiv - in proprietatea vanzatorului, care il va putea vinde cu respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preemptiune. In dreptul nostru nu se prevede posibilitatea substituirii titularului dreptului de preemptiune in locul cumparatorului .

Dupa expirarea termenului de prescriptie a actiunii in anulare vanzarea se consolideaza, cu toate ca s-a incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune.

Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropiat

Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropriat. potrivit art.37 din Legea nr.33/1994 privind expropricrea pentru cauza de utilitate publica , in cazul in care lucrarile pentru care s-a facut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreste instrainarea imobilului, expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobandire, la un pret ce nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata. In acest scop, expropriatorul se va adresa in scris fostului proprietar, iar daca acesta nu opteaza pentru cumparare sau daca nu raspunde expropriatorului in termen de 60 de zile de la primirea notificarii, acesta din urma poate dispune de imobil.

 

 

 

 

 

 

Capacitatea partilor

 

Capacitatea de a contracta constituie o parte componenta a capacitatii juridice civile, constand in aptitudinea unei persoane de a incheia personal sau prin reprezentare, contracte civile.

Potrivit art. 1306 C. civ., “pot cumpara si vinde toti carora nu le este oprit prin lege”, de unde rezulta ca orice persoana poate incheia un contract de vanzare-cumparare, regula este capacitatea, fie ca este vorba de capacitatea de folosinta sau de capacitatea de exercitiu, iar incapacitatea, exceptia. Asa fiind, cazurile de incapacitate sunt expres si limitativ prevazute de lege, ele fiind de stricat interpretare, neputand fi extinse si la alte cazuri.

Vanzarea-cumpararea constituie pentru ambele parti contractante un act de dispozitie, ceea ce impune ca aceste sa posede capacitate de esxercitiu deplina. Persoane lipsite de capacitate de exercituiu sau care au capacitate de exercitiu vor putea incheia un asemenea contract dar numai prin intermediul ocrotitorilor legali respectiv cu incuviintarea acestuia si, in toate cazurile cu autorizatia autoritatii tutelare.

 

         Incapacitati speciale de a vinde si de a cumpara

 

         Potrivit art. 1307 C. civ., vanzarea cumpararea de bunuri proprii si de buna invoiala intre soti este in principiu interzisa.

         Prin aceasta interdictie se urmareste:

-       Impiedicarea sotilor de a realiza, sub aparenta unor vanzari simulate,

donatii irevocabile, stiut fiind ca potrivit art. 937 C. civ., donatia intre soti este revocabila in vreme ce donatia intre alte persoane decat acelea care au calitatea de soti este irevocabila in principiu. Daca vanzarile intre soti ar fi permise, ei ar putea realiza sub forma unor vanzari simulate donatii irevocabile, sotul donatar abuzand de influenta pe care o are asupra sotului donator.

-       Apararea intereselor mostenitorilo rezervatari ai sotului vanzator. Daca

vanzarea intre soti nu ar fi interzisa expres de lege, prin vanzari similare, unul dintre soti ar putea face celuilalt libertati care sa depaseasca marginile cotitatii disponibile. Dar in mod deosebit, aceasta interdictie are ca ratiune intarirea prevederilor art. 940 alin. 1 C. civ., coroborat cu cele ale art. 939 C. civ., care interzic sotilor indiferent de sex care au copii dintr-o casatorie anterioara sa-si daruiasca direct sau indirect bunuri pentru cotitatea disponibila spaciala a sotului supravietuitor, vizandu-se astfel ocrotirea acestor copii.

 

-       Apararea intereselor creditorilor sotului vanzator, care ar putea fi

fraudati prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate sau fictive prin care sotul vanzator urmareste sa micjoreze gajul general al creditorilor si sustragerea unor bunuri de la urmarire.

Ca o exceptie de la aceasta prohibitie, in ipoteza vanzarii silite prin

licitatie publica a unui bun propriu al unuia dintre soti, celalalt il poate cumpara in mod valabil.

         Contractul de vanzare-cumparare incheiat intre doua persoane care traiesc in concubinaj nu atrage concluzia ca el este nul, avand o cauza imorala si deci ilicita.

         O alta incapacitate speciala este continuta de art. 535 C. pr. civ., in conformitate cu care debitorul nu poate sa-si adjudece la licitatie, direct sau prin persoane interpuse, imobilul sau urmarit si tot astfel conform art. 511 C. pr. Civ. Nu il poate vinde dupa ce somatia de plata facuta prin executorul judecatoresc a fost transcrisa.

        

         Incapacitati speciale de a cumpara

 

1.     In cunformitate cu prevederile art. 1308 C. civ., nu pot cumpara direct si

nici prin persoane interpuse:

a)    tutorii, bunurile personale care se afla sub tutela lor atata timp cat

socotelile definitive ale tutelei nu au fost dat si primite (pct. 1). Ratiunea acestei interdictii urmareste ca intre tutore si minor sa nu se iveasca o contrarietate de interese si, evident, apararea intereselor celui aflat sub tutela;

b)    mandatarilor legali si cei conventionali imputerniciti sa vanda

unele bunuri ale mandatului lor nu pot sa le cumpere, caci in calitatea lor de vanzator urmaresc sa obtina un pret mai bun, iar in calitate de cumparator sa ofere un pret cat mai mic, situatie in care s-ar ajunge la o contrarietate de interese intre mandat si mandatar (pct. 2);

c)     administratorii bunurilor statului nu pot cumpara bunurile pe care

le administreaza (pct. 3);

d)    functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau ale

unitatilor administrati-teritoriale care se vand prin intermediul lor (pct. 4).

Suntem de parere ca pentru nesocotirea prevederilor art. 1308  pct. 1

si 2 este justificata solutia nulitatii relative, iar pentru incalcarea celor de la pct. 3 si 4 sanctiunea nu poate fi decat nulitatea absoluta.

        

        

 

 

2.     O alta incapacitate speciala de a cumpara este continuta de art. 1309 C.

civ. si priveste pe judecatori, procurori si avocati. Acestia nu pot deveni cesionari de drepturi litigioase ce sunt de competenta Curtii de Apel in a carei circumscriptie teritoriala isi exercita functia sau profesia.

Sanctiunea nerespectarii acestei interdictii este nulitatea absoluta a

actului, intrucat interdictia vizeaza apararea prestigiului justitiei ca putere in stat, deci un motiv de ordine publica.

3.     Prin Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor s-a instituit

o incapacitate speciala de cumparare in privinta terenurilor agricole. Astfel, potrivit art. 2 alin. 2, “in cazul dobandirii prin acte juridice intre vii, proprietatea funciara a dobanditorului nu poate depasi 200 ha teren agricol in echivalent arabil, de familie”. Nerespectarea acestei prevederi a legii atrage reductiunea actului juridic pana la limita suprafetei legale (art. 2 alin 3 din Legea nr. 54/1998).

4.     Potrivit art. 41 alin. 2 din Constitutie, “cetatenii straini si apatrizi nu pot

dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor”, acesta fiind un atribut exclusiv al persoanei care are calitatea de cetatean roman.

5.     Conform art. 5 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61.1990, locuinele ocupate

de chiriasi se pot vinde acestora pe baza cererilor adresate direct unitatilor specializate in vanzarea locuintelor.